新一轮楼市松绑意在化解“四大不均衡”

发布日期::2015-10-09浏览次数:1598

摘要:当下,楼市最大的问题是"四大不均衡",即需

 当下,楼市最大的问题是"四大不均衡",即需求、供应、库存和价格涨跌的不均衡。因此,从8月开始的新一轮政策非常强调"因城施策",着力放在了避免一线和二线城市楼市过热,将其转向加速三四线城市的库存去化,这对引导城市新移民在三四线城市购房并落脚意义重大。


       在"十一黄金周"前的9月30日,三部委火速发布了降低首套房贷首付成数、推动公积金异地流转的政策组合,但"黄金周"楼市并没有呈现出火爆局面,依旧延续了"金九"旺季不旺、高位徘徊的态势。据CIRC的数据,10月1日至6日,重点城市楼市日均成交比去年"十一黄金周"增长近五成,但相比9月日均成交显著下滑,这使得市场对四季度楼市走势判断偏向谨慎。


      笔者认为,今年楼市"银十"会大概率好于"金九",四季度也将大概率好于前三季度,全年楼市销售面积和金额或将超过2013年的历史最高水平。至于说"黄金周"楼市并没有出现井喷行情,大致有三个原因:一是久违的"双节"连休,使旅游和探亲访友人数迅猛增加,"十一"长假期间日均堪比"春运"的出行客运量影响了看房;二是"9·30"新政超过市场预期,马上落地有难度;三是南方台风和北方寒流。不管怎么说,考虑到同比去年"黄金周"近50%的增长,今年十一"黄金周"楼市还算鲜亮。


       在刚刚过去的8、9月,楼市经历了史上最密集的政策激励,比如执行了10年之久的"限外令"退出、央行祭出超预期的"双降"、公积金二套房贷款首付成数降至两成、首套房贷首付成数降至2.5成、推进公积金"异地流转"等等,这些政策的叠加效应无疑将会在四季度体现。另外,无论是公积金贷款利率,还是商业贷款利率,眼下都降至历史最低水平,甚至出现了负利率,而贷款首付成数也接近历史最低水平。楼市一向对资金面敏感,信贷环境非常有利于购房。


       分析人士还注意到,9月29日《人民日报》发表时评"房地产市场是稳住宏观经济环境之重要之锚",强调房地产仍是经济重要产业,这是近年"去房地产化"浪潮中,中央媒体首次把房地产重新作为"支柱产业"提出。这一提法有双重意义,一方面为房地产的地位"正名",即在未来新型城镇化过程中,房地产仍将发挥基础先导作用;另一方面,房地产对于"稳增长"和"促转型"意义重大,新一轮楼市宽松政策通道已经打开,这将显著改善市场预期。


       从铁路货运、工业企业增加值或利润、固定资产投资、出口额,以及PPI和PMI等关键和先行指标近期的变化看,今年"稳增长"的压力依然比较大,而四季度如何"收尾"无疑非常关键。楼市若能实现稳定增长,通过激活上下游需求,就能缓冲制造业被动和快速"去产能"、支持基建投资和固定资产投资增长。因此,即便"银十"楼市延续"金九"旺季不旺的态势,甚至出现下滑,货币政策上还会有降准降息(特别是在资本外流背景下),而楼市在税收政策上还会有宽松空间。由此推论,四季度楼市回升也将是大概率事件。


       当下,楼市最大的问题是四方面的"不均衡",即需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡和价格涨跌不均衡。具体说来,需求主要集中在一二线城市,而67%的在建、70%的在售供应和库存、80%左右的已批未建则集中在三四线城市;一二线城市房价整体连续4个月反弹上升,而70个城市中房价下跌的27个城市都是三四线城市。如果考虑到600多个经济实力相对弱小的三四线城市,全国楼市疲软的连带效应不容小觑。


      因此,尽管全国楼市整体回升,但库存却在持续增加,楼市后端销售看似火爆,但前端三项先行指标(拿地、新开工和开发投资)依旧处于"冰封"状态。今年1至8月,房地产新开工面积同比下降16.8%,降幅与1至7月持平;土地购置面积下降32.1%,降幅比1至7月扩大0.1个百分点;1至8月,全国房地产开发投资同比仅增长3.5%,连续20个月下滑,增速比2013和2014年分别下滑了7个百分点和12.8个百分点。而恰恰是库存去化、前端三项先行指标对于"稳增长"的意义最大。


      去年 "9·30"楼市新政以来,尽管有了一连串的政策激励,楼市下游销售持续回升,但其带动"去库存"和拿地、新开工和开发投资等回升的效果很差。因此,从今年8月开始,楼市告别政策"空窗期",新一轮政策非常强调"因城施策",着力放在了避免一线和二线城市楼市过热,将其转向加速三四线城市的库存去化,并传至先行指标回升。


      从发展态势看,重点城市的高房价或将成为常态,那未来新型城镇化最大的空间就在三四线城市了。由于库存高压、人口吸附能力不足,目前三四线城市房价水平整体在成本边缘上(约每平方米3000元左右),这个水平大约是一线城市的十分之一至八分之一,二线城市的三分之一至二分之一。因此,从近期政策看,不管是将首套房贷首付成数降至2.5成,还是降低公积金二套房贷首付,取消普通非普通住房区别,或是公积金"异地流转"(鼓励"返乡置业"),对于一二线城市效果都非常有限,但对于引导和帮助城市新移民在三四线城市购房并落脚,却意义重大。


        近年来,"返乡置业"势头如火如荼,根本原因就在于一二线城市高房价,渴望在大城市扎根的新移民不得不选择在家乡城市买房。一旦人口能在三四线城市大规模买房,人口集聚自然而然形成,这是新型城镇化背景下房地产发挥"支柱"地位的表现之一。只要人口能够在三四线城市集聚,产业集聚和分工就会应运而生,第三产业或服务业的发展也就有了基础,这带来了对于房地产的需求,这是房地产"支柱"地位的表现之二。房地产发展也支撑基建投资和公共服务供应,进一步提升城市(镇)对于人口的吸附能力,这是房地产"支柱"地位的表现之三。 

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